Finans
Konut Kredisi Uygunluk (DTI)
Borç/Gelir oranınızı (DTI) hesaplayın. Türk bankaları net gelirin %50'sini aylık taksit üst sınırı olarak uygular.
Borç/Gelir oranınızı (DTI) hesaplayın. Türk bankaları net gelirin %50'sini aylık taksit üst sınırı olarak uygular.
BDDK kuralına göre tüketici kredilerinde aylık taksit toplamı net gelirin %50'sini aşamaz. Mevcut kredileriniz varsa bunlar da DTI hesabına dahil edilir.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio); bir yatirim mülkunun kiradan elde ettigi gelirin kredi taksitini karsılayip karsilamadığini gosteren oran. DSCR = Yillik net kira geliri / Yillik kredi taksiti. 1,0 ve uzeri oranlar borc odeme kapasitesini gosterir.
Ticari bankalar tarafından konut yatirim kredilendirmesinde DSCR analizi kullanirlir. DSCR < 1 ise kira geliri krediyi karsilamiyordur; DSCR > 1,25 ise tercih edilen saglikli eşik sayilir.
hesaplatr.net DSCR hesaplayicisi: Yillik kira geliri ve yillik kredi taksitini girerek DSCR oranini anlık hesaplayin ve yatirim kararinizi veriye dayali aliñ.
Brut ve net kira: Net kira = Brut kira - Aidat - Sigorta - Bos kalma donemi kaybi - Bakim. DSCR hesabinda brut kira degil net kira kullanılmalidir.
Faiz orani riski: Degisken faizli kredilerde DSCR dusebilir. Faiz senaryolari oluşturarak DSCR'ı stres testi altında incelemek saglikli yatirim analizi gerektirir.
Sermaye gereksinimi: Konut yatırım kredisi genellikle %20-30 peşinat gerektirir. Dusuk peşinat yüksek kredi tutari ve dusuk DSCR anlamina gelir.
1,25+ DSCR: Saglikli, kredi kaldiraci kisinin kira geliri fazlasiyla karsilanmaktadir. Boşalma, onarım veya kira duşüşü tamponlama kapasitesi vardır.
1,0-1,25 DSCR: Sinirda; bos kalma veya kira kaybında kredi taksiti kendi kasanizdan karsilanmak zorunda kalinabilir.
1,0 alti DSCR: Negatif nakit akisi; kira geliri krediyi karsilamaz. Bu yatirim sadece sermaye kazanci beklentisiyle yapilabilir; risk çok yüksektir.
Ornek senaryo: 5.000.000 TL konut, %20 peşinat (1.000.000 TL), 4.000.000 TL kredi, aylik %3 faiz, 120 ay = Aylik taksit yaklasik 64.000 TL. Aylik brüt kira 60.000 TL, %10 gider ciktiginda net 54.000 TL/ay. DSCR = 54.000 / 64.000 = 0,84. Bu mülk negatif nakit akisi demektir.
Ayarlama: Peşinati arttirip krediyi 3.000.000 TL'ye düşürmek taksiti 48.000 TL'ye indireceğinden DSCR = 54.000 / 48.000 = 1,125 duzeyine taşır.
Kira artisi senaryosu: Kira %20 artarsa 64.800 TL/ay'a cıkar; DSCR = 64.800 / 64.000 = 1,01 olur. Kira durumdaki degisim nakit akisini kritik etkiler.
Kira gelirini maksimize etme: Mobilya/eşyalı kiralama daha yüksek kira fiyati; kisa donem (Airbnb) kiralama daha yüksek ancak daha volatil getiri saglar.
Kredi maliyetini düşürme: Yüksek peşinat, kredi notu iyilestirmesi veya faiz indirim dönemlerinde yaratilan fırsat toplam kredi maliyetini azaltir.
DSCR ile vergi planlamasi: Kira gelirinden kredi faizi gider yazilmasi vergi matrahını düşürerek efektif net getiriyi artırır.