Hesaplama Formülü
Arsa Sahibi Payı = Toplam Daire × Arsa Oranı (%) — Müteahhit Payı = Kalan Daireler
Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibi genellikle toplam dairelerin %35–45'ini alır. Paylaşım oranı arsa değerine, konumuna ve müteahhidin inşaat maliyetine göre belirlenir.
Örnek: 20 daireli proje, arsa sahibi %40 pay: 8 daire arsa sahibine, 12 daire müteahhite. Arsa değeri 5M ₺, müteahhit inşaat maliyeti 40M ₺ ise kâr marjı hesaplanır.
Noterde düzenleme ve teminat mektubu şart: Sadece imzalanmış bir sözleşme müteahhidin iflasına karşı yetersizdir. Banka teminat mektubu veya ipotek tesis ettirmek projeyi güvence altına alır; bu maliyeti müteahhide sözleşmede şart koşun.
Pay oranı pazarlıkla şekillenir, standart yoktur: Arsanın konumu, değeri ve imar durumu arsa sahibinin elini güçlendirir. Birden fazla müteahhitten teklif alarak rekabet oluşturmak %5–10 daha iyi oran anlamına gelebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kat karşılığı sözleşmede standart pay oranı nedir?+
İstanbul'da genellikle %40–45 arsa sahibi, %55–60 müteahhit şeklindedir. Anadolu şehirlerinde arsa sahibi payı %35'e kadar düşebilir.
Kat karşılığı sözleşmede risk nedir?+
Müteahhidin iflas etmesi veya inşaatı bitirememesi büyük risk oluşturur. Noterde düzenleme ve banka teminat mektubu zorunlu tutulmalıdır.
Kat karşılığı inşaatta vergi yükümlülüğü var mı?+
Arsa sahibinin mülkünü devretmesi satış sayılır; 5 yıl içinde ise değer artış kazancı vergisi ödenmesi gerekebilir. Vergi danışmanına başvurun.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir?+
Kat irtifakı inşaat sırasında, kat mülkiyeti inşaat tamamlanıp iskân alındıktan sonra kurulur. Satış ve banka kredisi için kat mülkiyeti tercih edilir.