Tapu Harcı ve Gayrimenkul Vergileri 2026: Tam Maliyet Rehberi
Gayrimenkul alım satımında tapu harcı, döner sermaye, KDV (yeni konutlarda) ve değer artış kazancı vergisi gibi yükümlülükler doğar. Bu rehberde 2026 oranları, alıcı-satıcı payları ve toplam edinim maliyetini bulacaksınız.
Tapu Harcı Nedir, Kim Öder?
Tapu harcı, gayrimenkul devir işlemlerinde 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre alınan bir devlet harcıdır. 2026 itibarıyla oran satış bedelinin %4'üdür; alıcı %2, satıcı %2 öder.
Tapu harcı matrahı: Harç, resmi satış bedeli üzerinden hesaplanır. Hazine'nin belirlediği asgari değerin (emlak vergisi değeri) altında beyan yapılamaz.
5.000.000 TL değerinde bir konutta alıcı tapu harcı: 5.000.000 × %2 = 100.000 TL.
Toplam Edinim Maliyeti
Tapu harcı (alıcı %2) + döner sermaye (~3.000–5.000 TL) + ekspertiz (kredi kullanılıyorsa 2.000–5.000 TL) + DASK zorunlu deprem sigortası toplamı edinim maliyetini oluşturur.
Yeni konutlarda KDV: Net alanı 150 m²'ye kadar olan konutlarda %1, üzerinde %20 KDV uygulanır. İkinci el konutlarda KDV yoktur.
Değer Artış Kazancı Vergisi
Gayrimenkulü 5 yıldan önce satan kişiler, elde ettiği kazanç üzerinden gelir vergisi öder. İstisna tutarını (2025 için ~87.000 TL) aşan kazanç dilimli gelir vergisine (%15–40) tabidir.
Maliyet endekslemesi: Satış fiyatından TÜİK ÜFE ile güncellenen alış maliyeti düşülerek net kazanç hesaplanır. Tapu masrafları ve tadilat giderleri de maliyete eklenebilir.
5 yıl tamamlandıktan sonra yapılan satışta değer artış kazancı vergisi ödenmez.
2026 Gayrimenkul Edinim Maliyetleri
| Maliyet Kalemi | Oran / Tutar | Kim Öder? |
|---|---|---|
| Tapu Harcı (alıcı) | %2 | Alıcı |
| Tapu Harcı (satıcı) | %2 | Satıcı |
| Döner Sermaye | ~3.000–5.000 ₺ | Her iki taraf |
| KDV (yeni ≤150 m²) | %1 | Alıcı |
| KDV (yeni >150 m²) | %20 | Alıcı |
| Değer Artış Vergisi | %15–40 | Satıcı (5 yıl öncesi) |
Ücretsiz Hesaplayıcı
Tapu Harcı
Gayrimenkul alım-satımında ödenecek harcı hesaplayın.