Konut Kredisi Taksit Hesaplama 2026: Formül, Faiz ve Stratejiler

Konut Kredisi Taksit Formülü (PMT Anüite)

Aylık sabit taksit, aşağıdaki PMT formülüyle hesaplanır:

Taksit = P × r × (1+r)ⁿ / [(1+r)ⁿ - 1]

P: anapara (kredi tutarı), r: aylık faiz oranı (%), n: vade (ay sayısı)

Örnek: 1.000.000 TL, aylık %2,65, 120 ay → Taksit: 1.000.000 × 0,0265 × (1,0265)¹²⁰ / [(1,0265)¹²⁰ - 1] ≈ 28.540 TL/ay

10 yılda toplam ödeme: 28.540 × 120 = 3.424.800 TL — anaparanın 3,4×'i. Bu fark, uzun vadeli kredilerde faizin ne denli baskın olduğunu göstermektedir.

BDDK'nın %50 DTI Kuralı: Ne Kadar Kredi Alabilirsiniz?

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) kuralına göre aylık toplam kredi taksitleri, net aylık gelirin %50'sini aşamaz. Bu kural hem konut hem de diğer tüm aktif kredileri kapsar.

Örnek: Net aylık geliri 80.000 TL olan bir kişi maksimum 40.000 TL taksit ödeyebilir. 120 ay, aylık %2,65 faizle bu rakam yaklaşık 1.400.000 TL kredi limitine karşılık gelir.

Dikkat: Mevcut kredi kartı limitlerinizin belirli bir oranı da borç hesabına dahil edilir. Kullanılmayan kredi kartı limitleri bile DTI hesabında yer alabilir — limitsiz kart kapatmak kredi başvurusu öncesi avantaj sağlayabilir.

2026 Banka Konut Kredisi Faiz Oranları

Türkiye'de konut kredisi faiz oranları banka ve kampanya dönemine göre önemli ölçüde değişmektedir. 2026 Mayıs itibarıyla kamu bankalarında (Halkbank, Ziraat, VakıfBank) aylık %2,49–2,65, özel bankalarda %2,65–3,00 bandında seyretmektedir.

0,16 puanlık oran farkının 20 yıllık 1.000.000 TL kredide toplam maliyet farkına etkisi yaklaşık 450.000 TL'ye ulaşabilir. Bu nedenle en az 3–4 bankadan teklif almak finansal açıdan son derece kritiktir.

TCMB politika faizi ile piyasa faizleri arasındaki ilişki: TCMB faiz indirimleri konut kredisi oranlarına gecikmeli yansır; kısa vadeli banka maliyetleri düşse de uzun vadeli kredi fiyatlaması daha yavaş düşer.

Amortisman Planı: Her Taksitte Ne Ödüyorsunuz?

Sabit taksitli kredide her ay ödenen tutar sabittir, ancak bunun içindeki anapara ve faiz payı değişir. İlk aylarda faiz payı çok yüksekken, vade sonuna yakın anapara payı baskın olur.

Örneğin 1.000.000 TL, %2,65, 120 ay kredinin 1. ayında: Faiz = 1.000.000 × 0,0265 = 26.500 TL, Anapara = 28.540 - 26.500 = 2.040 TL. 60. ayda ise bu denge belirgin biçimde değişmiş olacaktır.

Bu bilgi stratejik önem taşır: Erken ödeme kredinin ilk yıllarında en yüksek faiz tasarrufunu sağlar. Yıl 5'te yapılan 100.000 TL erken ödeme, yıl 9'da yapılan aynı ödemeden çok daha fazla faiz tasarrufu getirir.

Kredi mi Kira mı? 2026'da Doğru Karar Nasıl Verilir?

Bu sorunun yanıtı; kredi faizi, kira artış oranı ve alternatif yatırım getirisinin kıyaslanmasıyla bulunur. 2026'da aylık %2,65 kredi faizi ile yıllık %30–35 oranında değer artışı beklenen gayrimenkulde denklem farklı çıkar.

Basit kural: Eğer kira getirisi (kira/gayrimenkul fiyatı) kredi faizini aşıyorsa satın almak avantajlı olabilir. Türkiye'de bu oran genellikle %4–6 civarında seyreder.

hesaplatr.net/araclar/kredi-kira-karsilastirma aracı ile kendi senaryonuzu test edebilirsiniz.