Kira Artış Hesaplama 2026: TÜFE, TBK ve Yasal Sınırlar

Kira Artışını Belirleyen Yasal Dayanak: TBK 344

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kira bedelinin artışını TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlandırmıştır. Düzenleme ilk kez 11 Haziran 2022'de yürürlüğe girmiş, o tarihten bu yana periyodik olarak uzatılmaktadır. 1 Ocak 2025'ten itibaren %25'lik geçici tavan uygulaması kaldırılmış; artış oranı doğrudan TÜFE ortalamasına eşitlenmiştir.

Burada kritik olan nokta şudur: madde yalnızca konut kiralarını kapsar. İşyeri kiralarında tavan uygulaması geçerliydi ama bu ayrım iyi bilinmemektedir. 2025 sonrası konut kirası artışında tavan yoktur; artış TÜFE ortalaması kadar olabilir.

Sözleşmede herhangi bir artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen oran TÜFE ortalamasının üzerindeyse, mahkeme TÜFE oranını esas alarak uyarlamaya hükmeder.

2026 Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı, sözleşmenin yenileneceği ay itibarıyla geriye dönük 12 aylık TÜFE değişimlerinin aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Örneğin sözleşmeniz Mayıs 2026'da yenileniyorsa Mayıs 2025'ten Nisan 2026'ya kadar 12 aylık TÜFE verisi toplanır, ortalama hesaplanır.

TÜİK her ay açıkladığı aylık TÜFE değişim oranını yayımlar. Bu oranları kendiniz de toplayıp ortalama hesaplayabilirsiniz; ancak hesaplatr.net'in Kira Artış Hesaplayıcısı sözleşme ayını ve yılını girdiğinizde bunu otomatik olarak yapar.

Formül: Kira Artış Oranı = (Son 12 Aylık TÜFE Toplamı) ÷ 12

Örnek: Mayıs 2026 yenilemesi için son 12 ay TÜFE değerleri toplamı 38,4 ise artış oranı %3,2'dir. 10.000 TL kiranın artışı: 10.000 × 0,032 = 320 TL → Yeni kira: 10.320 TL.

%25 Tavan Uygulaması Ne Zamana Kadar Geçerliydi?

11 Haziran 2022 ile 31 Aralık 2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde bir geçiş dönemi uygulandı. Bu dönemde TÜFE ortalaması %25'i aşsa dahi artış %25 ile sınırlandırıldı.

1 Ocak 2025'ten itibaren tavan uygulaması sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde artış TÜFE ortalamasının tamamı kadar olabilir. Dolayısıyla 2025 ve 2026 yılı yenilemelerinde hangi TÜFE döneminin hesaba katıldığına göre artış oranı önemli ölçüde farklılaşabilir.

5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Ne Olur?

TBK 344. maddesinin 3. fıkrasına göre, sözleşmenin 5 yılı doldurduğu yenileme döneminde hâkim, TÜFE artış oranından bağımsız olarak 'rayiç kira bedeline' göre belirleme yapabilir.

Uygulamada bu, uzun süreli kiracıların önemli miktarda piyasa altı kira ödediği durumlarda ev sahiplerinin dava yoluyla kira tespit ettirebildiği anlamına gelir. Bu dava yolu, 5 yılını dolduran sözleşmeler için geçerli olup TÜFE sınırının önemli bir istisnasıdır.

Kiracıysanız 5. yıla yaklaşan sözleşmenizi dikkatle takip etmeniz ve hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Ev Sahibi Yasal Oranın Üzerinde Artış Talep Ederse Ne Yapmalı?

Yasal oranın üzerinde artış talebi hukuken geçersizdir. Kiracı bu talebi yazılı olarak reddetmeli ve yasal oran üzerinden hesaplanan tutarı ödemeye devam etmelidir.

İhtarname yolu: Kiracı, noterden göndereceği ihtarname ile yasal hakkını belgeleyebilir. Bu belgeler ileriki olası bir dava için kritik delil niteliği taşır.

Ev sahibi yasal oranla yetinmeyeceğini bildirirse kiracı 'kira bedelinin tespiti' davası açabilir. Mahkeme TÜFE oranını esas alarak karar verir ve fazla ödenen kira tutarları iade edilir.